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手机登录搏彩皇冠·黄其森的紫禁城

发布时间:2020-01-11 13:25:30
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手机登录搏彩皇冠·黄其森的紫禁城

手机登录搏彩皇冠,黄其森的紫禁城

原创: 你包叔 包邮区 

5月23日,黄其森约了上海几位银行行长在上海见面。约定的时间到了,他还没来,几个行长都很不高兴。

一小时后,黄其森才来。一位行长对你包叔说,看到黄其森,当时就没脾气了。

黄其森是拄着拐杖出现在上海院子会所门口的。原来前一天,他把脚崴了。看到黄这个样子来赴约,行长们也不好再说什么。

事情谈完之后,黄其森被人用轮椅推走了。

过去几个月里,他四处奔波,为泰禾换血,找新的资金方,几乎停不下来。

绿城创始人宋卫平的办公室不在杭州黄龙世纪广场,而在他居住的杭州玫瑰园;黄其森的办公室,也不在泰禾总部——北京招商局大厦,而在自己开发的豪宅中国院子。

中国院子在长安街东起点,和紫禁城同在一条中轴线上。四米高墙之内,是青石阶,抱鼓石,蒙古栎。壶中天地,虚实相生,外人难以管窥一二。

这里是黄其森的紫禁城。

2002年,他来到北京,看到旁边的京杭大运河,高喊一声“紫气东来啊”,便拿下了这块地。

对于精品住宅的极致追求,让中国院子在北京曾创造过不少神话。在北京均价才五六千块钱的时候,这个项目卖到过10万一平米。

5月21号早晨10点,我见到黄其森时,他左眼泛满了血丝。五十四岁的他前天工作到凌晨两三点。

他的办公室布置简单,没有字画,没有书架,会客厅摆着一个麻将桌。窗外,庭院深深。

泰禾这家公司所面临的情况,在过去一年被很多媒体研究了个通透,似乎已不需赘述。

2018年报显示,泰禾的千亿负债中,短期债有574亿。账户上只有115亿元,货币资金对短债的覆盖比只有0.26。

如果不是他2017年年底放了销售2000亿的卫星,公司的窘境,也不会暴露得那么彻底。

不过他一再强调:

危机已经过去,现在的泰禾,已经没有大的问题。

比起债务压顶,黄其森认为更大的困难是团队士气需要凝聚。

2018年至今,有十个副总裁弃船而去,包括追随他多年的三位。最近一位离开的副总裁,是他寄予厚望的上海区域总经理。

过去一年,他每天都在中国院子面试高管。中国院子也经常有百来个高管开会,高管们呼啦啦来开会的场景甚是壮观,但这么大的高管团队,不知能有几人被黄其森完全信任。

会议动辄五六个小时。每个高管轮流发言,黄其森点评。很多高管因为会上的一次发言,就影响了在泰禾的职业生涯;有时候,甚至高管还没走,黄其森就在面试下一个人了。

大部分企业家身边都有一帮死忠粉。但黄老板像一个典型的中年男人:

一觉醒来,身边没有可以依赖的人,全是要依赖自己的人。

15岁就考上了福州大学建筑系的黄其森,是中国为数不多科班出身的地产商。

上世纪九十年代,顺德农民杨国强从北滘的泥地中拔脚上岸,许家印从舞阳钢铁厂车间主任的位子离开,他们都把自己抛入洪流,投身进这个星球有史以来最大的住宅开发浪潮。

而今,言必称“我是一个农民”的杨国强,造就了一家销售额近万亿的宇宙最大房企。

“教授、博士生导师、全国政协常委、歌词作者、全国劳动模范、慈善家、恒大篮球队MVP”许家印,则在这个功利主义时代如鱼得水。

聊天中自称是读书人的黄其森,却还在努力完成惊险一跃,逃离人生中最大的一个陷阱。

周鸿祎曾经在一个饭局上教导豌豆荚的王俊煜:

在中国互联网要做成事,你们这些书生是不行的,太阳春白雪是打不了仗的,是成不了气候的。

从2002年决定北上开始,泰禾选的是一条注定很艰难的精品住宅之路。

这条路,宋卫平和黄文仔当年都走过。现在,他们都开始与世界和解了。

兽爷写过文章说,人一生分为上下两个半生。上半生拼命证明自己是大人,下半生拼命证明自己还年轻。

说白了,大家都是在和时间较劲。生死是上帝手里最大的命门。

做企业何尝不是如此。

这位建行福建分行出来的地产商,对于资金运用有着自己的直觉。当他觉得可以拿地时,会把泰禾股票全部质押,借很多高成本的债;他觉得不能拿地时,泰禾就18个月不出现在土地市场上。

房地产行业是一个周期性行业,地买对了,一切就都对了。直到现在,他仍然坚定地认为泰禾的地买对了。他总说,泰禾货值6000亿,负债只有1000亿,卖几个项目就能平衡。尤其让黄其森得意的是,泰禾80%的货值都分布在一、二线城市,“进可攻,退可守!”

只是有时候现实往往更复杂一点。

他说造精品住宅是社会责任。但是裁员的时候,很多刚刚毕业的“禾苗生”被裁掉了;之前并购的项目,出现了不少问题,又赶紧转手。

但问题也出自这里。尽管花了巨资打造了豪华的职业经理人团队,但他仍旧会参与到很多项目的定价,甚至会出席很多项目的开盘。

说他是一位孤独的独裁者,似乎也不为过。

黄其森说自己在反思,怎么一流的人才和薪酬,却做出了三流的业绩。但一位离开的高管说:

他知道问题在哪,就是难以改正。

张爱玲在《年青的时候》里面写道:

孤独的人,有他们自己的泥沼。

  以下内容为包邮区独家对话

包邮区:负债解决得怎么样? 

黄其森: 现在资金成本不到10%,没有大家想的那么严重。泰禾现在已经没有问题了。如果从指标数据上看,和其他企业差不多。泰禾的底气,一个是战略布局,在一二线城市有六千亿货值,现在负债一千多亿,稍微卖几个项目股权,就平衡了。

一千多亿,只要有十几家金融机构,一家给我几十亿,我就解决问题了。

泰禾本身就没有这么大的问题,五六千亿的货值,一千多亿的负债,大家讲负债率86%,哪一家不高?80和90差别不大,和李嘉诚比都高。

泰禾的土地储备都在强二线城市,手上有十五六个千亩大盘,政府现在卖地都切成豆腐块,泰禾的地价只有公开市场的三分之一,而且容积率1左右,能够做高端产品,如果容积率是3-5,价值大打折扣。

这是泰禾的能力。这两年泰禾公开市场不去,不拿地王,全部并购合作。南昌花了40亿,广州花了70-80亿,中小企业根本拿不出这个钱,万科龙湖根本不敢承担风险,只有泰禾做得到。原因有两个,第一福建企业敢拼会赢;第二我在体制内建行干了十几年,不是傻干,这就是能力。

并购看眼光,看资源整合能力。小的出现过一些偏差,但大的问题都解决了。

泰禾在促销,但是没有大幅降价。项目股权上,泰禾回旋余地很大。另外金融环境也有一些变化。

包邮区:最危险的时候是什么时候?

黄其森:就是包邮区写那篇文章(《泰禾的气数》)的时候,哈哈。以前我们有100多家大大小小的合作金融机构,现在计划只保留15-20家,都是深度战略合作。以前他们要见我,现在我见他们,人穷志短,能屈能伸,一家一家去谈。

毕竟我在机构干过,对政策风险有把控。小的机构,该清退的还给他们,以后不来往了。有的机构(对我的债务)延期2年,还给我们追加,让我感动。今年要偿还的实际上也就100多亿,这点钱要是还不上,那就不用干了。

包邮区:当时怎么意识到问题的?

黄其森:不是我们公司有问题,最主要是我感觉大势有变化。为什么当时提出两千亿?因为要赶快回笼资金。我感觉经过一两年的涨,情况会有问题。西府大院,原来计划卖17-18万,后来不等了。

有一些可以等,有一些不要等。如果销售好,没必要拿出来项目再去合作;如果金融机构能支持,也没必要。首先把拿地停掉,一年半了,没拿一块地。

土地储备够三年了,先看看再说。

包邮区:怎么应对目前的难关?

黄其森:去年年初我就开始这种应对策略了,去年年初一块地都没拿,清退了十几个项目。原来拿的十几个有问题的退掉——南京的在打官司,海南的、环京的、深圳的,果断解决。是有些损失。

第二个应对,拿出十几个项目合作。有的控股有的占49%。比如和世茂,是福建人老乡,大家沟通起来容易,强强联合。

不排除今后和企业有更多的合作,多种形式合作,也是分散风险。

泰禾要借这个机会,成为更开放的公司,学习别人的先进管理经验。

包邮区:拿地有没有出问题?

黄其森:2013年,政府提出反腐败,我感觉不是一阵风。所以什么人都不找,就到北京上海举牌,孙河地价2.9万-3万,台湖那块地万科出14亿,我出19亿。北京十块地我拿七块。大家看不懂,说泰禾就是地王的代名词。

我当时认为要用世界城市的眼光看北京上海。深圳那块地楼面价7.9万,因为它是世界城市。

2012-2015年,基本整体布局是这样;2016年我发现不对,因为所有人都按照泰禾的套路,都到一二线城市,两三天出个地王。所以拿地停掉,全部用并购。

包邮区:既然买地买对了,为什么会出问题?

黄其森:还是管理问题。比如某个区域老总拍着胸脯承诺五六百亿,最后一百多亿。

泰禾的弱项是团队,人才没有跟上,战略大学生,管理是小学生,我们一下扩张20几个城市,团队跟龙湖万科有差距。

如果去年能到两千亿,啥问题都没有了。这两年我的精力都花在人才建设上,所有区域老总换了个遍,北京福州上海都换了,一把手不行,业绩怎么能干出来?

现在人都配齐了,北京上海都稳定了,今年业绩才出得来。

包邮区:泰禾的管理是不是有一些问题?

黄其森:泰禾的待遇是地产行业最高的,也说明我们对人才的尊重。我也在想,为什么一流的人才干不出一流的业绩,现在业绩充其量三流。其实大多数中国房地产企业都是草台班子,这一二十年发展太快了,更多的是中国经济发展的红利,不是我们个人多能干多有本事,也不是靠明星和职业经理人干起来的。

企业过千亿听着牛,实际上就是原来的百亿企业,也就是通胀起来的。都是粗放的野蛮生长,大家拔高了自己。

大家说房地产有泡沫,我说最大的泡沫就是人才,动不动薪酬上千万。

地拿对了什么都顺利,不对什么都有问题。

包邮区:去年的两千亿怎么算出来的?

黄其森:我们六千亿货值,两千亿没太大问题。我自己感觉是保守的。目前整个考核的导向都是回款。

包邮区:高端住宅受到抑制,对泰禾有什么影响?

黄其森:泰禾要做地产的第一品牌,有没有可能?原来品质做的最好的绿城和星河湾,现在都出了问题,主要是战略。星河湾如果在北京上海一定没问题,不该去太原和鄂尔多斯;绿城不该去三四线,卖几千块钱,成本不够;他们两家都做大户型,还是没有从客户角度出发,我替他们可惜和遗憾。

很多龙头企业都不是做品牌了,我相信泰禾一定能做到。

泰禾和其他企业不一样的地方,就是战略布局最清晰,最坚决,只在一二线。长三角居多,广深11个项目,最多加上老家福州和厦门,其他的地方不去。

包邮区:过去一年大家对泰禾很多争议,你有什么看法?

黄其森:有人说,泰禾是地产界的范冰冰。2000年我来北京时,大家告诉我,在北京做事不怕没人骂,就怕没人理。争议有积极的一面,如果企业没有人关注,就意味着消亡;另一方面,也说明泰禾与外界交流沟通的不够,舆论对泰禾的理解不够正面。我常跟大家说,不要怨天尤人。就如我的老乡严复在《天演论》中所说的:物竞天择,适者生存。

另外泰禾在A股上市,接受国家监管,既然享受红利,就要付出代价。

包邮区:你跟其他福建地产商有一个最大的不同,你知道在哪吗?

黄其森:在哪?

包邮区:你的普通话比其他胡建地产商都要好。

责任编辑:刘万里 SF014

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